Lunedì 11 dicembre, alle ore 15.30, presso la Sala Borremans di Palazzo Butera a Bagheria si terrà un importante evento dal titolo “Abusi edilizi e compravendita: dalla pronunzia delle S.U. 8230/2019 ad oggi”, organizzato da Movimento Forense, Sezione di Termini Imerese.
Il tema è estremamente attuale e, in un territorio come quello bagherese (fortemente caratterizzato dalla presenza di immobili abusivi) può essere “interessante” ascoltare dei professionisti che si confrontano e magari forniscono pure qualche suggerimento ai cittadini che intendono vendere, o acquistare, un immobile che presenta delle irregolarità urbanistiche.
I relatori sono:
Avv. Antonino Cannizzo, avvocato del Foro di Termini Imerese
Avv. Vittorio Fiasconaro, avvocato del Foro di Termini Imerese
Notaio Giacomo Sanfilippo, distretto di Palermo e Termini Imerese
Ing. Domenico Crinò, coordinatore Commissione di Ingegneria Forense dell’Ordine di Messina.
Data la pregressa conoscenza con gli Avv.ti Cannizzo e Fiasconaro, abbiamo deciso di formulargli alcune domande sull’evento e su alcune questioni attuali, come ad esempio il disegno di legge che amplierebbe i termini per la regolarizzazione delle opere entro i 150 metri dalla battigia etc.
D. L’evento di giorno 11 dicembre 2023 affronta il tema della compravendita e degli abusi. Il cittadino, prima di comprare, o di vendere il proprio immobile, cosa dovrebbe verificare?
R. Il cittadino dovrebbe incaricare un tecnico per verificare se l’edificio presenta delle difformità rispetto al progetto autorizzato, se è munito di tutti i pareri degli Enti preposti alla tutela di alcuni vincoli, come ad esempio la Soprintendenza etc… Per svolgere questa verifica occorre in prima battuta recuperare tutta la documentazione tecnico-amministrativa presentata sia al Comune che, ad esempio, al Genio Civile, Soprintendenza etc… Spesso non è sufficiente la competenza del proprio tecnico per effettuare questa verifica, e occorre rivolgersi a professionisti specializzati in diritto urbanistico. Ci è capitato diverse volte di scoprire che la realtà era molto diversa da quanto appariva.
D. E’ dunque rischioso comprare un immobile?
R. Sì. E questo perché oggi è più difficile che vengano tollerati abusi, anche se piccoli. Facciamo un esempio: se acquisto una casa che ha un abuso minore, e intendo ristrutturarla, non lo potrò fare, se non dopo avere sanato l’abuso. E’ una normativa di alcuni anni fa che lo impone. E ancora: prima di presentare una domanda di sanatoria, si deve verificare con assoluta precisione che non ci sia qualche abuso insanabile (e dunque da demolire preventivamente). Altrimenti l’intera domanda sarà bocciata.
D. Sono allora più sicuri gli acquisti alle vendite fallimentari?
R. In teoria sì, perché l’immobile viene messo all’asta corredato da una perizia che descrive la situazione anche in ordine agli eventuali abusi. In pratica no: spesso queste perizie sono imprecise o non sufficientemente approfondite. E non sempre si può accedere al condono differito.
D. Molti sostengono che se un abuso edilizio è stato realizzato tantissimi anni fa in un qualche modo si possa regolarizzare. È davvero così?
R. Occorre individuare l’epoca di realizzazione dell’abuso per poi procedere alla valutazione circa la sanabilità o meno dello stesso. Il mero decorso del tempo non legittima mai un’opera abusiva.
Attualmente l’unico modo per regolarizzazione un’opera abusiva è la presentazione di una sanatoria ordinaria ex art. 36 del testo unico edilizia la quale, per l’accoglimento, presuppone l’accertamento della cosiddetta doppia conformità delle opere, da verificare alla data di realizzazione dell’abuso e alla data di presentazione dell’istanza.
D. In definitiva, cosa deve fare il compratore per tutelarsi? Non è sufficiente il controllo notarile ?
R. Purtroppo no. I notai effettuano delle verifiche di carattere formale, e non sostanziale. Questo è il problema. I documenti possono apparire “a posto” ma in realtà non lo sono nella sostanza. E il problema si scarica sul compratore ignaro. Se l’investimento è importante, occorre effettuare verifiche più approfondite ben prima di stipulare l’atto notarile.
D. Il filo conduttore dell’evento è la compravendita e gli abusi edilizi. Se il cittadino scopre di aver acquistato un edificio privo di titolo edilizio cosa può fare per tutelarsi?
R. La sentenza n. 8230/2019, emessa dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione si è espressa su tale questione. L’assenza di titolo edilizio, o la falsa indicazione di un titolo in realtà mai rilasciato, configura la nullità dell’atto di compravendita con conseguente obbligo di restituzione delle somme versate, fermo restando la prescrizione decennale. Dunque, il consiglio è questo: verificare se il titolo edilizio indicato nel rogito sia “reale”. In caso di verifica positiva, soffermarsi sulla conformità tra il titolo e lo stato di fatto dell’edificio. Se il titolo indicato, invece, non è mai stato rilasciato dal Comune, in quel caso l’immobile è radicalmente abusivo e l’atto di compravendita sarà nullo.
D. Da settimane si parla del disegno di legge presentato all’ARS che consentirebbe di ampliare i termini del primo condono edilizio per le opere realizzate entro i 150 metri dalla battigia. Cosa ne pensate?
R. Il legislatore siciliano, negli ultimi 20 anni, ha più volte cercato di modificare la legge che ha introdotto il vincolo di inedificabilità assoluta per le opere entro i 150 metri dalla battigia. Ma non è mai riuscito nel suo intento. Detto ciò, ipotizziamo che questa sia la volta buona.
Sulla base delle informazioni che abbiano, l’eventuale modifica normativa troverebbe applicazione solo per le pratiche di condono ancora pendenti che erano state presentate nel 1985; non si sa se sarà possibile riaprire quelle già definite negativamente (dal Comune o tramite sentenza). Essendo ancora alla stadio di disegno di legge ci sembra prematuro esprimere altre considerazioni.
