Con il presente contributo si cercheranno di individuare le condizioni che consentono di trasferire un immobile anche se lo stesso appare difforme dal titolo edilizio.
Occorre chiarire sin da subito che un immobile è conforme al titolo edilizio se vi è “la piena rispondenza di tutte le consistenze e porzioni dell’immobile nei confronti di tutti gli atti e titoli autorizzativi edilizi.”
In altre parole, un opera sarà conforme al titolo edilizio se le opere autorizzate e le opere realizzate siano perfettamente sovrapponibili.
Per correttezza espositiva occorre distinguere due tipi di difformità, quella parziale e quella totale. In tal senso, l’art. 13, co.2 della l.r. 16/2016, il quale richiama il primo comma dell’art.12, lett. b), c) e d) prevede che non si ha parziale difformità per le opere le cui variazioni siano al di sotto dei seguenti limiti: “un aumento della cubatura dell’immobile superiore al 20 per cento; c) un aumento della superficie utile calpestabile e dell’altezza dell’immobile superiore al 10 per cento; d) la riduzione dei limiti di distanza dai confini o dai cigli stradali in misura superiore al 10 per cento, rispetto a quelli prescritti.”
In generale, si può certamente affermare che le difformità parziali si possano (quasi sempre) regolarizzare, al contrario di quelle totali, per le quali è necessario, appunto, un procedimento maggiormente complesso e di esito incerto. Occorre precisare che anche le difformità parziali, se realizzate in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, non sono oggetto di regolarizzazione.
Tanto premesso, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno affermato che un immobile non conforme al titolo edilizio può essere validamente trasferito se l’alienante indichi, nell’atto di trasferimento, gli estremi del titolo urbanistico il quale deve risultare reale e riferibile all’immobile oggetto del trasferimento (Cass. Sez. Un. sent. n. 8230 del 22.03.2019).
Quanto appena affermato suscita parecchie perplessità, in quanto:
a) le Sezioni Unite si limitano ad affermare che la mancata conformità di un immobile, rispetto al titolo edilizio, non rappresenta un motivo ostativo al trasferimento dello stesso;
b) è sufficiente che l’alienante indichi gli estremi del titolo, e che quest’ultimo sia reale e riferibile all’immobile oggetto del trasferimento;
c) non viene specificato il tipo di difformità la quale, appunto, può anche essere totale e non
regolarizzabile.
Per tale motivo appare fondato il timore che un soggetto potrebbe ritrovarsi ad acquistare un immobile che sia totalmente difforme dal titolo edilizio, pur avendo sottoscritto un atto di trasferimento totalmente valido.
Le parole evidenziate appaiono in netto contrasto l’una dall’altra, ma rendono efficacemente il senso dell’intera questione problematica.
Chiarito tale aspetto si può concludere il presente contributo affermando che la dichiarazione dell’alienante, ai fini della validità dell’atto di trasferimento, prevale sullo situazione di fatto dell’immobile, anche se quest’ultimo, a seguito di modifiche, dovesse risultare totalmente difforme e non regolarizzabile, con la conseguente qualificazione di “immobile abusivo”.
Avv. Antonino Cannizzo
Cell. 3333548759 – email: Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.
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