Vorremmo sottoporre al dibattito pubblico un tema che riteniamo centrale per il futuro rapporto tra il Comune e la cittadinanza in ordine alla gestione del territorio: l’adozione del nuovo regolamento edilizio.
Il 20 aprile scorso la Giunta Regionale di Governo ha dato il via libera allo schema del Regolamento Tipo Edilizio Unico della Regione Siciliana, sulla base di quanto previsto dall'art. 2 della legge regionale n. 16/2016 e dell'art. 29 della legge regionale n. 19/2020.
Tali norme hanno disposto che il Presidente della Regione, su proposta dell'Assessore regionale per il territorio e l'ambiente, emani un decreto recante un regolamento tipo edilizio unico che contenga la disciplina delle modalità costruttive, con particolare riguardo al prospetto delle normative tecnico-estetiche, igienico sanitarie, di sicurezza e vivibilità degli immobili e delle relative pertinenze; i Comuni dovranno con apposita deliberazione del Consiglio Comunale, apportare integrazioni al fine di adattare il regolamento tipo edilizio unico alle specifiche caratteristiche locali e poi adottarlo.
Tutti gli Enti locali sono impegnati in questi giorni nella stesura del testo, che dovrà essere approvato entro l’1 ottobre prossimo.
Ci permettiamo dunque di suggerire alcune proposte a nostro giudizio utili affinché l’attività edilizia possa essere gestita con minori complessità ed incertezze.
a) Il permesso di costruire convenzionato
Il testo unico dell’edilizia ha introdotto nel 2014 un nuovo titolo edilizio: il permesso di costruire convenzionato. Dopo alcuni anni la giurisprudenza ne ha chiarito confini e ambito di applicazione. Si tratta di uno strumento ampiamente flessibile per i casi in cui si intenda edificare in un’area parzialmente o sufficientemente urbanizzata senza sottostare alla necessità di procedere alla preventiva adozione di un piano di lottizzazione. Tutto questo nei casi in cui non sussistono interessi pubblici rilevanti che rendono indispensabile il piano. Appare utile allora che il Regolamento indichi in modo esemplificativo (ma non esaustivo) le diverse situazioni in cui questo principio può essere applicato, in linea con quanto previsto dal Testo Unico dell’edilizia e dalla legge regionale di recepimento. Il che consentirebbe anche di evitare disparità di trattamento e di garantire omogeneità di decisioni in una materia soggetta a scelte ampiamente discrezionali, in ordine al livello di presenza delle opere di urbanizzazione primaria e dello stato complessivo di pianificazione attuato nelle diverse aree.
b) Le opere minori
L’art. 3 comma 1 della legge regionale 16/2016 ha stabilito che non occorre alcun titolo edilizio per 25 diverse tipologie di opere minori, tra cui segnaliamo per esempio:
- gli interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche, che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma degli edifici
- le cisterne e le opere connesse interrate
- l'installazione di pergolati, pergotende ovvero gazebi costituiti da elementi assemblati tra loro di facile rimozione a servizio di immobili regolarmente assentiti o regolarizzati sulla base di titolo abilitativo in sanatoria
- l’esecuzione delle opere necessarie al recupero dell'immobile mediante la realizzazione di intervento edilizio finalizzato al ripristino della conformità edilizia ed alla eliminazione delle opere realizzate in assenza di titolo abilitativo
- la collocazione di piscine pertinenziali prefabbricate fuori terra, realizzate con materiali amovibili, di dimensioni non superiori al 20 per cento del volume dell'edificio e comunque di volumetria non superiore a 90 mc
Nel testo iniziale, la norma prevedeva che l’esenzione da ogni titolo edilizio prevalesse su quelle contenute nei regolamenti edilizi vigenti. Poi però l’art. 1, comma 2, lettera f) della legge regionale 18 marzo 2022, n. 2 ha abrogato tale disposizione, rendendo incerta la effettiva superiorità della disposizione regionale sulle difformi norme che possono essere contenute nel regolamento. Oggi dunque appare utile ed opportuno prevedere in modo espresso che le attività previste dall’art. 3 comma 1 della legge regionale n. 16/2016 possono essere realizzate liberamente (salvo ovviamente il rispetto di eventuali vincoli esistenti). In questo modo si garantirebbe fluidità e semplificazione per opere che lo stesso legislatore regionale ha ritenuto non vadano appesantite da previ adempimenti burocratici. La specificazione delle predette attività libere contribuirebbe al valore della certezza, tenuto conto che in alcuni passi lo schema di regolamento sembra avere recepito l’art. 3 della legge regionale 16/2016 ma ciò non avviene nel modo così chiaro e privo di dubbi che deriverebbe dalla indicazione espressa degli interventi.
In particolare, segnaliamo che sarebbe molto utile la possibilità di procedere direttamente alle demolizioni spontanee di opere abusive perché in tal modo si favorirebbe la regolarizzazione di edifici che possono essere sanati nel pieno rispetto dello strumento urbanistico vigente mediante la preventiva eliminazione delle parti in contrasto con quest’ultimo.
c) La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (C.i.l.a.)
L’art. 3 comma 2 della legge regionale 16/2016 ha stabilito che per 12 altre tipologie edilizie sia sufficiente inoltrare preventivamente una comunicazione asseverata per via telematica (detta C.i.l.a). Tra queste:
- gli interventi di manutenzione straordinaria, ivi compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio compreso il frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari urbane purché aventi la stessa destinazione d'uso
- le opere interne alle costruzioni che non comportino modifiche della sagoma della costruzione, dei fronti prospicienti pubbliche strade o piazze, né aumento delle superfici utili e del numero delle unità immobiliari, non modifichino la destinazione d'uso delle costruzioni e delle singole unità immobiliari, non rechino pregiudizio alla statica dell'immobile
- le modifiche interne di carattere edilizio dei fabbricati adibiti ad esercizio d'impresa, comprese quelle sulla superficie coperta, che non comportino un cambio di destinazione d'uso rilevante e non riguardino parti strutturali
- la chiusura con pannelli scorrevoli trasparenti su binari di balconi, porticati e verande di edifici esistenti su prospetti non prospicienti strade e piazze pubbliche, per una superficie massima di chiusura non superiore al 20 per cento della superficie utile dell'unità immobiliare e comunque non superiore a mq. 50
Anche in questo caso, per le stesse ragioni indicate prima, appare utile recepire espressamente queste attività, a fini di chiarezza e certezza.
d) Dehors su suolo pubblico e privato ad uso pubblico.
L’articolo 54 del Regolamento Edilizio Tipo Unico disciplina le modalità di realizzazione e di utilizzo dei cosiddetti dehors.
La superficie massima dei dehors deve essere pari al 50% della superficie di somministrazione del locale, per un massimo di 50 mq e quella minima di 18 mq. Al comma 8 dell’articolo in commento sono state previste numerose prescrizioni in ordine alla realizzazione degli stessi in Centro Storico e nelle area sottoposte a tutela paesaggistica.
Il comune di Bagheria, in fase di approvazione, potrebbe indicare le tecniche di realizzazione e i materiali da utilizzare in base alle caratteristiche dell’area ove verrà realizzato il dehors. Così, ad esempio, nella frazione marinara di Aspra gli stessi potrebbero richiamare, appunto, il contesto marinaro, se realizzati nel centro storico di Bagheria i colori e le caratteristiche costruttive di quell’area etc…
L’assenza di riferimenti comporta la realizzazione di dehors con materiali e colori totalmente “distanti” dal contesto ove risultano posizionati e disomogenei, creando un forte impatto visivo. In conclusione, l’articolo 54 del Regolamento potrebbe essere approvato nella sua attuale formulazione inserendo precise prescrizioni in ordine al contesto ove verranno realizzati/posizionati.
e) Installazione di pannelli fotovoltaici nel centro storico
Il 7 settembre scorso è stato pubblico il decreto del Ministero della Transizione Ecologica che ha definito le condizioni per la installazione dei pannelli fotovoltaici fino a 200 Kw (https://www.mite.gov.it/bandi/decreto-del-ministro-n-297-del-2-agosto-2022-recante-estensione-del-modello-unico-la). Lo schema di Regolamento Tipo è stato emanato a maggio 2022 e non ha potuto tenere conto delle novità sopravvenute, con le quali dunque andrà coordinato il provvedimento in modo da evitare dubbi e contrasti applicativi.
f) Altezza minima locali commerciali
Lo schema di Regolamento prevede che i locali destinati ad attività ad usi collettivi (negozi, uffici pubblici e aperti al pubblico, ristoranti, banche ecc.) dovranno avere un'altezza utile minima di m. 3,00. Appare necessario valutare la possibilità per determinate destinazioni d’uso di ridurre tale altezza, al fine di non pregiudicare del tutto la fruibilità di immobili presenti nel centro storico, che rischierebbero di essere abbandonati ove di fatto inutilizzabili.
g) Incentivi
E’ importante che vengano introdotte disposizioni che prevedono premialità (come la riduzione dei contributi di costruzione, i premi di edificabilità, la leva della fiscalità comunale) finalizzate all’innalzamento della sostenibilità energetico ambientale degli edifici, della qualità e della sicurezza edilizia per l’impiego di materiali più sostenibili o più efficienti sotto il profilo energetico che rispettino i criteri ambientali minimi (CAM).
h) Definizioni tecniche
Lo schema di regolamento introduce un quadro di definizioni uniformi che se da un lato hanno il pregio di risolvere incertezze applicative dall’altro rischiano invece di crearle laddove il Comune non va a completare tale quadro con alcune norme di dettaglio.
Riprendendo qui un suggerimento elaborato dal Centro Regionale Studi Urbanistici di Sicilia, gli argomenti da integrare sono i seguenti:
a) Volume complessivo di un edificio (volumi esclusi dal calcolo);
b) Volumi tecnici (limiti massimi);
c) Superfici (modalità di determinazione);
d) Altezze delle costruzioni (casi particolari);
e) Distanza dai confini/fabbricati.
Avv. Vittorio Fiasconaro; Avv. Antonino Cannizzo
