Una delle domande che spesso mi viene posta è la seguente: uso una casa da 20 anni posso acquisirla per usucapione?
Sembrerebbe a prima vista una situazione improbabile, ma in realtà si tratta di una situazione che di fatto spesso si viene a creare nel concreto vivere, ove spesso accade che il non proprietario entra nel possesso di un immobile senza un valido titolo. Eh bene, cosa succede quando questa situazione di fatto si protrae per oltre vent’anni? E soprattutto come dimostrare il possesso continuato?
Orbene, prima di rispondere va chiarito che l’usucapione, istituto che affonda le radici già nel diritto romano, oggi è disciplinato dagli artt. 1158 e ss. del codice civile ed è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario basato, sul perdurare per un determinato periodo di tempo, del possesso su di un bene. L’acquisto della proprietà si realizza per il possesso continuato e ininterrotto dei beni immobili o delle universalità di beni mobili per vent'anni; quindici in caso di fondi rustici.
Va specificato, inoltre, che ai fini dell’Usucapione è fondamentale distinguere la detenzione dal possesso; ed invero soltanto in caso di possesso si usucapisce mentre nel caso di detenzione si tiene l'oggetto soltanto in custodia, ci si comporta cioè come se il possesso fosse altrui e ciò non dà inizio ad alcun ciclo di usucapione.
Ma cosa serve effettivamente per usucapire? La prova che dovrà fornire l’usucapiente è una probatio diabolica?
Sicuramente la prima delle due domande è di pronta e facile soluzione dal momento che il codice civile appare chiaro e lapidario sul punto ed infatti ai sensi dell’art. 1158 cod. civ. “la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”.
Trascorso detto periodo, il giudice adito accerta l'effettivo possesso del bene e decreta il passaggio della proprietà.
Ma come dare la prova di aver effettivamente usucapito un bene?
Molteplici sono le modalità in cui si può dimostrare di aver posseduto un bene, ad esempio l’esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione se commissionati, pagati e seguiti dal possessore, sono uno degli elementi utili a dimostrare l’esercizio del potere di fatto richiesto dalla legge.
La prova dell’avvenuta Usucapione, inoltre, potrà essere fornita anche a mezzo di testimoni, purché questi siano terzi estranei al rapporto tra le parti. La testimonianza dovrà essere completa e indicare con certezza «il termine iniziale di decorrenza
dell'usucapione, non essendo minimamente idoneo l'impiego di espressioni quali "da tempo immemorabile" et similia». E ciò per scongiurare il rischio che, invocando l'istituto dell'usucapione, si pongano in essere azioni che siano incardinate senza un idoneo impianto probatorio. (Cass. civ., n. 9325/2011).
Come precisato dalla più accorta Giurisprudenza di Cassazione «Il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova per l'usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità è cessata». In buona sostanza il possesso utile a far acquistare la proprietà di un bene per usucapione deve essere conseguito ed esercitato pubblicamente in modo visibile a tutti o almeno a un'apprezzabile e indistinta generalità di soggetti (Cass., n. 17881/2013).
È POSSIBILE INTERROMPRE L’USUCAPIONE? E SE SI, COME?
Come e quando è possibile interrompere l’usucapione? «L'usucapione è interrotta quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno». Non sono sufficienti a interrompere l'usucapione gli atti di diffida e di messa in mora. Hanno, invece, efficacia interruttiva del possesso gli atti che consentono la perdita materiale del possesso per il possessore o atti giudiziali diretti ad ottenere «la privazione giudiziale del possesso nei confronti del possessore usucapente, come la notifica dell'atto di citazione con il quale venga richiesta la materiale consegna di tutti i beni immobili in ordine ai quali si vanti un diritto dominicale» (Cass. civ., nn. 9682/2014, 20611/2017).
